Historia de la valuación en México

Definitivamente desde el momento en que el hombre dejó de ser nómada y se convirtió en sedentario, desde ahí comenzó a valorar aquellos elementos que les resultaban indispensables para su sobrevivencia.

Por ejemplo: Su territorio, área de caza y recolección de viveres, sus armas, unido a la seguridad que ellos le proporcionaban.

Esto constituye la forma más remota de valuar un bien y objeto.

Posteriormente se genero la necesidad de intercambiar bienes a los cuales era necesario asignarles un valor en razón de su preferencia, acumulación o deseo, o simplemente por el hecho de cuantificar el tamaño de sus riquezas y bienes, esto contribuyó a identificar la importancia y valía de poseer un bien u objeto.

Aún cunado es posible que en las sociedades que ocupaban el territorio mexicano antes de la llegada de los europeos haya existido la necesidad y el servicio de valorar, desde un punto de vista económico, los bienes, no implica que los bienes no tuviesen en su medio personas que se ocuparán de fijar tal valor. Existiendo comercio, como lo había y contandose con órganos reguladores de esta actividad es del todo posible que en ello hubiera alguien con la responsabilidad de establecer el justo valor de las cosas con las que comerciaba.

Desde la misma instauración de la Nueva España "Tenochtitlan" es evidente la exitencia de valuadores de bienes en razón de la necesidad de comerciar objetos e intercambiarlos.

En materia comercial la práctica ha de remontarse por lo menos al 15 de Junio de 1592 en que se instituyó por Cédula Real, el Consulado de la Ciudad de México, Nueva España y sus Provincias. El 14 de agosto de 1548 encontramos el primer avalúo ordenado por el Cabildo de la Ciudad de México Tenochtitlan y en febrero del siguiete año aparece la primera inconformidad documentada en contra de las ordenanzas, aranceles y tasaciones que estaban establecidas en la ciudad.

De forma continua a ello se arraigó la práctica de censar y tasar los solares de las ciudades y pueblos, esto con una razón meramente de carácter social, es decir, como un procedimiento de contribuir con un pago al erario. Esta práctica de una u otra forma se vino reproduciendo a través del tiempo. El caso más palpable lo constituye el cambio mismo de nuestra arquitectura pre-revolucionaria, la que se modificó en razón de evitar pago de impuestos por claros de ventanas y puertas.

El estudio de la caluación en nuestro país, como una rama de la investigación económica inició hace más de 68 años, sin embargo los primeros trabajos de valuación inmobiliaria, en forma técnica iniciaron a fines del sigle antepasado (XIX) exclusivamente con fines de tributación predial cuando se establecieron las bases para el catastro de la ciudad de México, de esta forma son de tipo catastral o de pago de impuestos los primeros avalúos que se realizaron en México.

Conjuntamente existía una gama de valuadores que, inmersos dentro de la burocracia gubernamental, eran quienes practicaban avalúos con fines catastrales.

Estos técnicos de una u otra forma transportaban su experiencia de carácter individual dentro del proceso de la valuación, sus técnicas y métodos a otros ámbitos como el financiero, comercial y profesional libre...

Rolando Valdés V
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Proceso de Valuación en México

Dentro del proceso de Valuaci[on de bienes en nuestro país, intervienen un sin número de variables y elementos que son necesarios de considerar al momento de determinar el valor de un bien inmueble.

1.- ¿Que es una Avalúo?
Es una estimación de valor certificada por un profesional que cuenta con una preparación técnica relacionada con el bien valuado.

2.- ¿Para que sirve un Avalúo?
- Tener conocimiento del valor del bien
- Como apoyo a gestiones bancarias
- Como apoyo para negociar primas de seguros
- Otros fines: Herencias, tramites, juridicos, cuestiones fiscales, adjudicaciones, actualización patrimonial, reexpresion de su estado financiero, etc.

3.- ¿Que tipos de bienes se valuan?
- Terrenos
- Edificaciones
- Maquinaria
- Muebles y enseres
- Equipo de transporte
- Herramientas
- Instalaciones
- Equipo electrónico
- Joyas
- Obras artísticas
- Negocios
- Marcas
- Concesiones
- Cuestiones agropecuarias
- Acciones
- Cualquier cosa que se compre y/o venda

4.- ¿Quienes reglamentan la valuación en México?
La Sociedad Hipotecaria Federal

a) Las instituciones nacionales de crédito formulan avalúos para:
- Operaciones hipotecarias

b) Los métodos de valuación de inmuebles aceptados son:
- Valor de mercado
- Valor de capitalización
- Avalúo físico

c) Los avalúos bancarios deben apegarse al formato mínimo aprobado por la Sociedad Hipotecaria Federal, conteniendo todos los elementos que en el mismo se indiquen.
Todos los avalúos deberán contener el valor físico y el de mercado los cuales deberán fundamentarse con una investigación de mercado en la zona, razonando estos resultados para obtener el valor único.

Comisión Nacional de Valores

a) Esta comisión norma la actividad valuatoria para todas las sociedades cuyos valores se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, y a los valuadores autorizados por la misma.

1) Define el avalúo base como una estimación del valor físico en uso, en condiciones de operación normal, como una unidad productiva.

2) El avalúo contendrá todas las cuentas del activo:
- Terrenos
- Construcciones
- Maquinaria y equipo
- Herramientas, moldes, dados, troqueles
- Muebles y enseres
- Equipo de transporte
- Equipo de cómputo

3) El valor deberá contener:
- Valor de reposición nuevo ( VRN )
- Valor neto de reposición ( VRN )
- Vida útil remanente ( VUR )

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales

a) INDAABIN órgano dependiente de la Secretaría de la Función Pública norma la actividad valuatoria en el ámbito de las propiedades de la administración pública federal, y las de dominio privado sobre las cuales tiene un interés el gobierno federal.


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