Variables Externas Valuacióm Inmobiliaria

VARIABLES EXTERNAS

LOCALIZACION

La ubicación general de la colonia o zona se determina respecto de las colonias o
zonas que colindan con esta, con el centro de Ia ciudad, o zona de comercio más
importante, indicando su localización y haciendo referencia en los puntos cardinales, así
como sus distancias aproximadas y tiempo de transportación.

USO DEL SUELO

Es el uso que actualmente tiene Ia colonia o zona en estudio así como las
colonias y zonas circundantes. Este se establece en el Plan Director de Desarrollo
Urbano del lugar. Si el uso del suelo es de tipo Ecológico o de Reserva Territorial se debe
de indagar específicamente los alcances, limitantes y usos permitidos para las posibles
construcciones.

FUNClONES URBANAS

Se debe de tener el conocimiento de los proyectos que la autoridad local, estatal y
federal tenga para el inmueble en estudio ya que generalmente influyen en las zonas
cercanas:

- Vialidad
- Rectificación de cauces o arroyos
- Acueductos
- Colectores de alcantarillado
- Drenaje pluvial
- Edificios públicos o privados
- Transporte colectivo

DISTANCIA A CENTROS DE TRABAJO

Para la colonia o zona habitacional en estudio influyen la distancia y tiempo de
recorrido a los principales Centros de trabajo (centros administrativos. industriales, etc.)

SERVICIOS PUBLICOS

Indagar los servicios públicos con que cuenta la colonia o zona de estudio debiendo
aclararse si carece de alguno de ellos, sin dejar de tomar en cuenta si sus dimensiones
son adecuadas.

TRANSPORTE

lndagar los tipos de transporte colectivo que existen en la colonia o zona de estudio así
como su destino (Centro de la ciudad, principales centros de trabajo, comercio,
educación, recreación ).

PORCENTAJE DE CONSTRUCCION.

Deben observarse las construcciones de la colonia o zona que nos interesa,
así como las de las colonias localizadas entre esta y el centro de la ciudad. Es
importante si en el recorrido de acceso hacia la colonia:

Esta construido o despoblado,
si existen lotificaciones o son terrenos baldíos,
el uso de construcción predominante,
el estrato socioeconómico de los habitantes

Si en la colonia o zona en estudio no es uniforme el núcleo o núcleos de construcción
existente, sé determinara:
el porcentaje de construcción de la zona
el porcentaje de construcción de la manzana
el porcentaje de construcción de la acera del lote en estudio.

El porcentaje de construcción deberá calcularse en base a la longitud edificada
con respecto a la longitud de la manzana, Otro criterio es el definir el porcentaje de
construcción con respecto al número de los lotes edificados en la acera de esa manzana.
Ambos criterios solo en el caso de que todos los lotes tengan igual medida en el frente.
Debe indagarse para cada zona las disposiciones que la autoridad establece respecto al
porcentaje de construcción permitido en el interior del lote ya sea en uno o varios niveles.

TIPOS DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE.

Verificar en la colonia o zona el tipo de construcción existente y acabados, tomando en
cuenta lo siguiente:

si es de tipo unifamiliar o multifamiliar
si son casas de uno o mas niveles
si son edificios departamentales o de oficinas y el número de pisos
si son comercios o bodegas
si hay industrias

Se deberá describir en cada caso la calidad de la construcción y sus acabados.

DENSIDAD DE POBLACION.

Es importante conocer el número de habitantes por hectárea que establece la
Secretaría de Desarrollo Urbano de la localidad para ese tipo de zona habitacional, ya
que con respecto a este índice es como sé determina la densidad de población de la
colonia o zona.

- Nula
- Escasa
- Normal
- Semidensa
- Densa

En las zonas comerciales se observará si la población flotante es:

- Normal
- Media
- Semidensa
- Densa

CONTAMINACION.

EI estudio de la contaminación del medio ambiente es de gran importancia, define
en gran parte la preferencia o deseabilidad de los terrenos de una colonia o zona, sea
para uso habitacional o comercial, la contaminación puede ser:

Gases tóxicos de la combustión de los vehículos particulares, camiones de servicio
urbano o de pasajeros, humo de las industrias, olores desagradables, ruido de talleres o
fabricas, polvos.

VIALIDAD.

Se considera las avenidas principales de acceso al centro de la ciudad a la colonia
o zona de estudio, tomando en cuenta los anchos de las mismas, el número de carriles, si
es de uno o dos sentidos. debiendo indagarse la importancia que tiene esta arteria dentro
del conjunto vial de la ciudad. Para las avenidas se observa si la circulación es continua,
cuenta con pasos a desnivel o es lenta.

EQUIPAMIENTO URBANO.

Deberá indagarse con que equipamiento urbano instalado cuenta la zona de estudio.

- Escuelas públicas, privadas y nivel académico.
- Jardines de niños
- Hospitales públicos o privados
- Clínicas del IMSS y del ISSSTE
- Centros comerciales y culturales
- Museos
- Plazas y parques
- Centrales camioneras
- Gasolineras

CLASIFICACION DE ZONA.

Para la colonia o zona en estudio se define si el uso de construcciones existentes
Es habitacional, comercial, de bodega, talleres, industrial o de tipo mixto.

En cada caso debe apreciarse la categoría de las construcciones, sus acabados y
Número de niveles, clasificándose de la siguiente manera:

Uso Habitacional

- Lujo
- Semilujo
- Residencial
- Media
- Antigua
- Interés Social
- Popular
- Autoconstrucción
- Conjunto habitacional
- Edificios departamentales
- Condominios.

Industrial

- Industrial pesada
- Semipesado
- Ligera
- Talleres de servicio a Ia industria
- Bodega

Comercial

- De lujo
- Media
- Antigua

En esta clasificación se incluyen también los edificios de oficinas, centros médicos y
otros.
Especializados. Así como hospitales, hoteles, restaurantes, centros nocturnos, centros
culturales, centros recreativos, centros educativos.

SOCIOECONOMICA.

El nivel de ingresos general de los habitantes de una colonia o zona influye directamente en el valor del lote, siendo el criterio general:
A mayor ingreso individual en una zona, mayor es el valor del lote.
A menor ingreso individual en una zona, menor es el valor del lote.

En algunas zonas o colonias los valores de los lotes aumentan debido en gran parte a los gustos y preferencias de un sector de la población, incrementando con ello la demanda.

TRAFICO VEHICULAR.

Esta variable influye en los terrenos, la densidad del tráfico vehicular da un beneficio al lote en estudio. A medida que se rebasa un tome máximo de vehículos por hora el beneficio se reduce.


Rolando Valdés V
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Avalúos y Servicios Inmobiliarios
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Glosario Valuación Inmobiliaria

Glosario:

Agropecuario: Es una adjetivo que se utiliza para decir que tiene relación con la agricultura y la ganadería.

Arrendador: Es quien cede el uso o disfrute de una cosa. // Es quien da un arrendamiento de alguna cosa.

Arrendamiento: Cesión o adquisición del uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o servicios a cambio de un precio. // Contrato en virtud del cual una parte cede a la otra el uso y disfrute de una cosa o derecho, mediante un precio cierto, que recibe la denominación de renta o alquiler.

Avalúo: Justiprecio. Fijación: mediante dictamen pericial- del precio justo de una cosa. // Valor asignado a una cosa representado por su precio. // Precio que corresponde, con una apreciación equitativa, al costo de producción y a la legítima ganancia o beneficio del productor. Estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una cosa.

Avalúo Maestro: Es aquel que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación dado a través de valores máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terrenos identificados en tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes extensiones afectadas por obras de infraestructura.

Bien: Cosa material o inmaterial susceptible de producir algún beneficio de carácter patrimonial.

Bien Inmueble: Se consideran inmuebles todos aquellos bienes, como casas o fincas, que son imposibles de trasladar sin ocasionar daños a los mismos, por que forman parte de un terreno o están anclados a él. // Viene de la palabra inmóvil.

Bien mueble: Son todos aquellos bienes personales depositados en estancias que son transportables, pero que uno no suele llevar consigo. Esto incluye, pero no se limita, a los elementos decorativos de una vivienda.

Capitalización: Es una técnica de valuación, que se utiliza para convertir en un valor el ingreso que produce una propiedad. Hay dos tipos: a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización directa. b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de efectivo.

Comercialización: Es el acto de comerciar o vender mediante la utilización de las técnicas de la mercadotecnia, especialmente el estudio del mercado. También se le llama mercadeo que implica el estudio de: precio, producto, mercado y promoción.

Compra: Representa la adquisición de mercancías y servicios mediante un pago de dinero.

Concesión: Es el otorgamiento del derecho de explotación por un lapso de tiempo determinado de bienes y servicio.

Contrato: Es un acto jurídico bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades de dos o más personas y produce ciertas consecuencias jurídicas ( creación o transmisión de derechos y obligaciones ) debido al reconocimiento de una norma de derecho.

Costo: En el contexto de avalúos, se refiere a todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. // Son todos los gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de un sistema de producción.

Dación en pago: Acto jurídico por el cual el deudor entrega al acreedor una prestación diferente de la debida, con el consentimiento de éste.

Demanda: La cantidad y calidad de bienes y servicios que pueden ser adquiridos a los diferentes precios del mercado por un consumidor ( demanda individual ) o por el conjunto de consumidores ( demanda total o de mercado ), en un momento determinado.

Depreciación: Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el deterioro físico, la obsolescencia funcional ( técnica ), y / o por la obsolescencia económica ( externa ). También se conoce como depreciación acumulada. // En contabilidad, se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la recuperación real o supuesta del costo ( valor ) de un activo, durante un período establecido.

Derecho de paso: Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le pertenece a otro.

Derecho de vía: Es la amplitud que se define conforme al trazo o conducción paralela de una carretera, vía férrea, líneas de alta tensión. Es la franja o área afectada de un terreno, para uso, ocupación o paso de líneas o vías del interés de la Administración Pública Federal, libre de toda obstrucción.

Donación: Contrato mediante el cual una persona se transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes. Transferencia de bienes de un individuo a otro sin remuneración alguna. // Es el traslado de recursos que se conceden a instituciones sin fines de lucro, organismos descentralizados y fideicomisos que proporcionan servicios sociales comunales para estimulas actividades educativas, hospitalarias, científicas y culturales de interés general.

Edad: Es el número de años que han transcurrido desde la construcción original de un bien.

Elementos Accesorios: Son aquellos muebles que resultan necesarios para llevar a cabo funciones específicas en inmuebles de uso especializado y que terminan siendo parte del mismo. Ejemplos: Pantalla de proyección, bóveda de seguridad, sistema de seguridad, etc.

Enajenación: ( Venta ) Transferencia de bienes o servicios por medio de la cual el vendedor otorga la propiedad de dichos bienes o servicios al comprador, a cambio del pago del precio convenido.

Escritura: Instrumento escrito y autentificado de traslación de dominio sobre bienes raíces. // Instrumento ordinario que el notario asienta en el protocolo para hacer constar un acto jurídico y que contiene la firma y sello del mismo.

Demerito: Perdida de valor que puede sufrir un bien o mercancía como consecuencia de un siniestro.

Fideicomiso: Es el contrato por virtud del cual una persona denominada “ fideicomitente “ encomienda a una institución de crédito denominada “ fiduciaria”, la administración de determinados bienes o recursos para alcanzar un fin específico, en beneficio de una o varias personas denominadas “ fideicomisarios “.

Franquicia: Son un formato de negocios utilizado en comercio por el que una parte llamada franquiciante cede a otra llamada franquiciado la licencia de una marca a cambio de un derecho de entrada ( Franchise free ), así como sus métodos de hacer negocios a cambio de una tarifa periódica o regalía. En ciertos casos el franquiciante percibe también una regalía o canon por concepto del manejo publicitario de la marca.

Gravamen: Reclamo legal contra una propiedad que debe cumplirse al venderse la propiedad.

Hipoteca: Es un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre un bien ( generalmente inmueble ) que permaneces en poder de su propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito.

Homologación: Se entiende como la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier otra variable que se estime prudente incluir para un razonable análisis comparativo de mercado o de otro parámetro.

Impuesto: Son las prestaciones en especie que el Estado fija unilateralmente y con carácter obligatorio a todos aquellos individuos cuya situación coincida con la ley que señala. // Tributo, carga fiscal o prestaciones en dinero y/o especie que fija la ley con carácter general y obligatorio a cargo de personas físicas y morales para cubrir los gastos públicos.

Impuesto sobre la renta: Contribución que grava el ingreso de las personas y entidades económicas ( personas físicas y morales ).

Instalaciones especiales: Son aquellos equipos adheridos o instalados permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte inherente del mismo inmueble y. en cierta medida, indispensables para el funcionamiento de éste. Ejemplos: Elevadores, calefacciones y subestaciones, etc.

Mercado: Es el entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica bienes y servicios a ser intercambiados entre compradores y vendedores. Cada parte responderá a las relaciones de la oferta y la demanda.

Negocio: Consiste en una actividad, sistema, método o forma de obtener dinero, a cambio de ofrecer alguna forma de beneficio a otras personas. // También consiste en una entidad creada o constituida con la finalidad de obtener dinero a cambio de realizar actividades de producción ( Ejem. Una fábrica de muebles ), comercialización ( Ejem. Una tienda de accesorios de autos ), o prestación de servicios ( Ejem. Un restaurante, taller de mecánica ) que beneficien a otras personas.

Negocio en marcha: Se refiere a un negocio establecido y operando, con vida futura indefinida. Se trata de un tipo especial de propiedades ( hoteles, restaurantes, marinas, boliches, clubes atléticos, etc ) en los que la parte física ( activos del bien raíz ) es parte integral de un negocio en operación.

Obras complementarias: Se entienden como aquellos bienes que amplían el confort o que agregan beneficios al uso o funcionamiento de un inmueble. Ejemplos. Rejas, patios, jardines, fuentes, albercas, etc.

Obsolescencia: Es la perdida de valor por diversos factores, pueden ser económicos, técnicos, etc.

Perito Valuador: Es aquel valuador profesional con título y cédula certificado por el Colegio de Profesionistas correspondiente, que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su especialidad.

Terreno: Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra, y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México en el Art. 27 de la Constitución y otras leyes.

Usufructo: Derecho real, de eficacia temporal que otorga al titula el disfrute de las utilidades que derivan del aprovechamiento normal de la cosa ajena, condicionado con la obligación de devolver, en el término fijado al efecto, la misma cosa o su equivalente.

Valor Catastral: Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del pago de impuesto predial.

Valor de desecho: Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el valor de sus elementos de construcción. El valor de desecho es similar al valor de chatarra o de salvamento.

Valuador: Cualquier persona que estima el valor de un bien.

Historia de la valuación en México

Definitivamente desde el momento en que el hombre dejó de ser nómada y se convirtió en sedentario, desde ahí comenzó a valorar aquellos elementos que les resultaban indispensables para su sobrevivencia.

Por ejemplo: Su territorio, área de caza y recolección de viveres, sus armas, unido a la seguridad que ellos le proporcionaban.

Esto constituye la forma más remota de valuar un bien y objeto.

Posteriormente se genero la necesidad de intercambiar bienes a los cuales era necesario asignarles un valor en razón de su preferencia, acumulación o deseo, o simplemente por el hecho de cuantificar el tamaño de sus riquezas y bienes, esto contribuyó a identificar la importancia y valía de poseer un bien u objeto.

Aún cunado es posible que en las sociedades que ocupaban el territorio mexicano antes de la llegada de los europeos haya existido la necesidad y el servicio de valorar, desde un punto de vista económico, los bienes, no implica que los bienes no tuviesen en su medio personas que se ocuparán de fijar tal valor. Existiendo comercio, como lo había y contandose con órganos reguladores de esta actividad es del todo posible que en ello hubiera alguien con la responsabilidad de establecer el justo valor de las cosas con las que comerciaba.

Desde la misma instauración de la Nueva España "Tenochtitlan" es evidente la exitencia de valuadores de bienes en razón de la necesidad de comerciar objetos e intercambiarlos.

En materia comercial la práctica ha de remontarse por lo menos al 15 de Junio de 1592 en que se instituyó por Cédula Real, el Consulado de la Ciudad de México, Nueva España y sus Provincias. El 14 de agosto de 1548 encontramos el primer avalúo ordenado por el Cabildo de la Ciudad de México Tenochtitlan y en febrero del siguiete año aparece la primera inconformidad documentada en contra de las ordenanzas, aranceles y tasaciones que estaban establecidas en la ciudad.

De forma continua a ello se arraigó la práctica de censar y tasar los solares de las ciudades y pueblos, esto con una razón meramente de carácter social, es decir, como un procedimiento de contribuir con un pago al erario. Esta práctica de una u otra forma se vino reproduciendo a través del tiempo. El caso más palpable lo constituye el cambio mismo de nuestra arquitectura pre-revolucionaria, la que se modificó en razón de evitar pago de impuestos por claros de ventanas y puertas.

El estudio de la caluación en nuestro país, como una rama de la investigación económica inició hace más de 68 años, sin embargo los primeros trabajos de valuación inmobiliaria, en forma técnica iniciaron a fines del sigle antepasado (XIX) exclusivamente con fines de tributación predial cuando se establecieron las bases para el catastro de la ciudad de México, de esta forma son de tipo catastral o de pago de impuestos los primeros avalúos que se realizaron en México.

Conjuntamente existía una gama de valuadores que, inmersos dentro de la burocracia gubernamental, eran quienes practicaban avalúos con fines catastrales.

Estos técnicos de una u otra forma transportaban su experiencia de carácter individual dentro del proceso de la valuación, sus técnicas y métodos a otros ámbitos como el financiero, comercial y profesional libre...

Rolando Valdés V
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Proceso de Valuación en México

Dentro del proceso de Valuaci[on de bienes en nuestro país, intervienen un sin número de variables y elementos que son necesarios de considerar al momento de determinar el valor de un bien inmueble.

1.- ¿Que es una Avalúo?
Es una estimación de valor certificada por un profesional que cuenta con una preparación técnica relacionada con el bien valuado.

2.- ¿Para que sirve un Avalúo?
- Tener conocimiento del valor del bien
- Como apoyo a gestiones bancarias
- Como apoyo para negociar primas de seguros
- Otros fines: Herencias, tramites, juridicos, cuestiones fiscales, adjudicaciones, actualización patrimonial, reexpresion de su estado financiero, etc.

3.- ¿Que tipos de bienes se valuan?
- Terrenos
- Edificaciones
- Maquinaria
- Muebles y enseres
- Equipo de transporte
- Herramientas
- Instalaciones
- Equipo electrónico
- Joyas
- Obras artísticas
- Negocios
- Marcas
- Concesiones
- Cuestiones agropecuarias
- Acciones
- Cualquier cosa que se compre y/o venda

4.- ¿Quienes reglamentan la valuación en México?
La Sociedad Hipotecaria Federal

a) Las instituciones nacionales de crédito formulan avalúos para:
- Operaciones hipotecarias

b) Los métodos de valuación de inmuebles aceptados son:
- Valor de mercado
- Valor de capitalización
- Avalúo físico

c) Los avalúos bancarios deben apegarse al formato mínimo aprobado por la Sociedad Hipotecaria Federal, conteniendo todos los elementos que en el mismo se indiquen.
Todos los avalúos deberán contener el valor físico y el de mercado los cuales deberán fundamentarse con una investigación de mercado en la zona, razonando estos resultados para obtener el valor único.

Comisión Nacional de Valores

a) Esta comisión norma la actividad valuatoria para todas las sociedades cuyos valores se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores e Intermediarios, y a los valuadores autorizados por la misma.

1) Define el avalúo base como una estimación del valor físico en uso, en condiciones de operación normal, como una unidad productiva.

2) El avalúo contendrá todas las cuentas del activo:
- Terrenos
- Construcciones
- Maquinaria y equipo
- Herramientas, moldes, dados, troqueles
- Muebles y enseres
- Equipo de transporte
- Equipo de cómputo

3) El valor deberá contener:
- Valor de reposición nuevo ( VRN )
- Valor neto de reposición ( VRN )
- Vida útil remanente ( VUR )

Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales

a) INDAABIN órgano dependiente de la Secretaría de la Función Pública norma la actividad valuatoria en el ámbito de las propiedades de la administración pública federal, y las de dominio privado sobre las cuales tiene un interés el gobierno federal.


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