Variables Externas Valuacióm Inmobiliaria

VARIABLES EXTERNAS

LOCALIZACION

La ubicación general de la colonia o zona se determina respecto de las colonias o
zonas que colindan con esta, con el centro de Ia ciudad, o zona de comercio más
importante, indicando su localización y haciendo referencia en los puntos cardinales, así
como sus distancias aproximadas y tiempo de transportación.

USO DEL SUELO

Es el uso que actualmente tiene Ia colonia o zona en estudio así como las
colonias y zonas circundantes. Este se establece en el Plan Director de Desarrollo
Urbano del lugar. Si el uso del suelo es de tipo Ecológico o de Reserva Territorial se debe
de indagar específicamente los alcances, limitantes y usos permitidos para las posibles
construcciones.

FUNClONES URBANAS

Se debe de tener el conocimiento de los proyectos que la autoridad local, estatal y
federal tenga para el inmueble en estudio ya que generalmente influyen en las zonas
cercanas:

- Vialidad
- Rectificación de cauces o arroyos
- Acueductos
- Colectores de alcantarillado
- Drenaje pluvial
- Edificios públicos o privados
- Transporte colectivo

DISTANCIA A CENTROS DE TRABAJO

Para la colonia o zona habitacional en estudio influyen la distancia y tiempo de
recorrido a los principales Centros de trabajo (centros administrativos. industriales, etc.)

SERVICIOS PUBLICOS

Indagar los servicios públicos con que cuenta la colonia o zona de estudio debiendo
aclararse si carece de alguno de ellos, sin dejar de tomar en cuenta si sus dimensiones
son adecuadas.

TRANSPORTE

lndagar los tipos de transporte colectivo que existen en la colonia o zona de estudio así
como su destino (Centro de la ciudad, principales centros de trabajo, comercio,
educación, recreación ).

PORCENTAJE DE CONSTRUCCION.

Deben observarse las construcciones de la colonia o zona que nos interesa,
así como las de las colonias localizadas entre esta y el centro de la ciudad. Es
importante si en el recorrido de acceso hacia la colonia:

Esta construido o despoblado,
si existen lotificaciones o son terrenos baldíos,
el uso de construcción predominante,
el estrato socioeconómico de los habitantes

Si en la colonia o zona en estudio no es uniforme el núcleo o núcleos de construcción
existente, sé determinara:
el porcentaje de construcción de la zona
el porcentaje de construcción de la manzana
el porcentaje de construcción de la acera del lote en estudio.

El porcentaje de construcción deberá calcularse en base a la longitud edificada
con respecto a la longitud de la manzana, Otro criterio es el definir el porcentaje de
construcción con respecto al número de los lotes edificados en la acera de esa manzana.
Ambos criterios solo en el caso de que todos los lotes tengan igual medida en el frente.
Debe indagarse para cada zona las disposiciones que la autoridad establece respecto al
porcentaje de construcción permitido en el interior del lote ya sea en uno o varios niveles.

TIPOS DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE.

Verificar en la colonia o zona el tipo de construcción existente y acabados, tomando en
cuenta lo siguiente:

si es de tipo unifamiliar o multifamiliar
si son casas de uno o mas niveles
si son edificios departamentales o de oficinas y el número de pisos
si son comercios o bodegas
si hay industrias

Se deberá describir en cada caso la calidad de la construcción y sus acabados.

DENSIDAD DE POBLACION.

Es importante conocer el número de habitantes por hectárea que establece la
Secretaría de Desarrollo Urbano de la localidad para ese tipo de zona habitacional, ya
que con respecto a este índice es como sé determina la densidad de población de la
colonia o zona.

- Nula
- Escasa
- Normal
- Semidensa
- Densa

En las zonas comerciales se observará si la población flotante es:

- Normal
- Media
- Semidensa
- Densa

CONTAMINACION.

EI estudio de la contaminación del medio ambiente es de gran importancia, define
en gran parte la preferencia o deseabilidad de los terrenos de una colonia o zona, sea
para uso habitacional o comercial, la contaminación puede ser:

Gases tóxicos de la combustión de los vehículos particulares, camiones de servicio
urbano o de pasajeros, humo de las industrias, olores desagradables, ruido de talleres o
fabricas, polvos.

VIALIDAD.

Se considera las avenidas principales de acceso al centro de la ciudad a la colonia
o zona de estudio, tomando en cuenta los anchos de las mismas, el número de carriles, si
es de uno o dos sentidos. debiendo indagarse la importancia que tiene esta arteria dentro
del conjunto vial de la ciudad. Para las avenidas se observa si la circulación es continua,
cuenta con pasos a desnivel o es lenta.

EQUIPAMIENTO URBANO.

Deberá indagarse con que equipamiento urbano instalado cuenta la zona de estudio.

- Escuelas públicas, privadas y nivel académico.
- Jardines de niños
- Hospitales públicos o privados
- Clínicas del IMSS y del ISSSTE
- Centros comerciales y culturales
- Museos
- Plazas y parques
- Centrales camioneras
- Gasolineras

CLASIFICACION DE ZONA.

Para la colonia o zona en estudio se define si el uso de construcciones existentes
Es habitacional, comercial, de bodega, talleres, industrial o de tipo mixto.

En cada caso debe apreciarse la categoría de las construcciones, sus acabados y
Número de niveles, clasificándose de la siguiente manera:

Uso Habitacional

- Lujo
- Semilujo
- Residencial
- Media
- Antigua
- Interés Social
- Popular
- Autoconstrucción
- Conjunto habitacional
- Edificios departamentales
- Condominios.

Industrial

- Industrial pesada
- Semipesado
- Ligera
- Talleres de servicio a Ia industria
- Bodega

Comercial

- De lujo
- Media
- Antigua

En esta clasificación se incluyen también los edificios de oficinas, centros médicos y
otros.
Especializados. Así como hospitales, hoteles, restaurantes, centros nocturnos, centros
culturales, centros recreativos, centros educativos.

SOCIOECONOMICA.

El nivel de ingresos general de los habitantes de una colonia o zona influye directamente en el valor del lote, siendo el criterio general:
A mayor ingreso individual en una zona, mayor es el valor del lote.
A menor ingreso individual en una zona, menor es el valor del lote.

En algunas zonas o colonias los valores de los lotes aumentan debido en gran parte a los gustos y preferencias de un sector de la población, incrementando con ello la demanda.

TRAFICO VEHICULAR.

Esta variable influye en los terrenos, la densidad del tráfico vehicular da un beneficio al lote en estudio. A medida que se rebasa un tome máximo de vehículos por hora el beneficio se reduce.


Rolando Valdés V
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